Ted Mattssons manifest för sänkta byggkostnader

Byggkostnaderna i Sverige fortsätter att skjuta i höjden, en utveckling som knappast kan betraktas som ny. Men vad ligger egentligen bakom denna utveckling? Detta utforskar vi i ett avsnitt av vår podcast, Byggsnack, där vi gästas av Ted Mattsson, tidigare VD för Archus Partner. Med över 30 års erfarenhet inom bygg- och fastighetsbranschen delar Ted med sig av värdefulla insikter kring hur sektorn kan effektiviseras och förbättras. Ett av de många framstående byggprojekt som han varit involverad i är Tele2 Arena i Stockholm, där han spelade en central roll från idéfas till förvaltningsskede.

I denna blogg kommer vi att sammanfatta Teds erfarenheter och utforska orsakerna bakom samt möjliga åtgärder för att hantera de ständigt ökande byggkostnaderna i Sverige.

Varför ökar byggkostnaderna i Sverige?

Byggkostnaderna i Sverige stiger av flera skäl, vilket skapar en komplex situation för såväl entreprenörer som beställare. Här är några exempel som Ted lyfter:

1. Byggmaterialprisutveckling: En betydande del av kostnadsökningen beror på stigande byggmaterialpriser. Enligt jämförelser av byggnadsprisindex gentemot Konsumentprisindex (KPI), har byggmaterialpriserna ökat betydligt snabbare än den generella kostnadsutvecklingen i samhället sedan 1990-talet.

2. Praxis för prisrapportering: Kostnadsutvecklingen baseras delvis på rapporterade priser från leverantörer och entreprenörer. En faktor som kan driva upp kostnaderna är leverantörernas rapportering av högre priser, vilket kan bidra till en självuppfyllande profetia av ökande priser.

3. Rabattsystem och kickbacks: Entreprenörsledet använder rabattsystem och kickbacks från grossister, vilket leder till att fakturerade priser till beställare inte återspeglar de verkliga rabatter som erhålls av entreprenörerna. Detta kan öka kostnaderna för beställaren.

4. Entreprenadformer och riskfördelning: Användningen av entreprenadformer som totalentreprenad enligt ABT (Allmänna Bestämmelser för Totalentreprenader) kan leda till flera led av entreprenörer och därmed ökade riskpåslag. Dessa riskpåslag kan i slutändan belasta beställaren och driva upp kostnaderna.

5. Den svenska modellen: Den svenska modellen, som inkluderar höga krav på arbetsmiljö, löner, och förmåner, samt kortare arbetsveckor och stängda byggarbetsplatser på helger och semestrar, kan öka projektets genomförandetid och därmed kostnaderna. Men att avvika från denna modell är inte ett alternativ.

6. För hård tolkning av hållbarhetsfrågor: Det här kan driva kostnader och här finns det massor att bli bättre på. Men här är också branschen med på banan, både på fastighets- och byggsidan, helt enkelt för att incitamenten har styrts hit.

7. Investeringarnas långsiktighet: Skillnader i investeringshorisonten och ägarstrukturen kan påverka kostnaderna. Långsiktiga investeringar kan motivera användningen av högre kvalitetsmaterial och tekniker som kan minska driftskostnaderna över tid.

Hur kan man åtgärda de stigande byggkostnaderna? 

För att ta itu med de ökande byggkostnaderna, har Ted tagit fram en 12-punktslista med konkreta åtgärder som publicerats i både Fastighetsnytt och Byggindustrin inför vårt samtal i Byggsnack. Klicka på länkarna för att få tillgång till hela listan.

Sammanfattningsvis föreslår Ted flera åtgärder för att förbättra branschen. Bland annat behöver man hantera utmaningar som begränsad konkurrens och användningen av totalentreprenad. För närvarande är marknaden dominerad av några få stora entreprenörer som tenderar att välja samma underentreprenörer, vilket minskar konkurrensen.

För att öka konkurrensen och främja mångfald föreslår Ted att stimulera en bredare ansökningsbas, särskilt vid utförandehandlingar, och att projektera och planera för flexibilitet i projekten. Dessutom bör man överväga att övergå till utförandeentreprenader och begränsa antalet mellanled och aktörer i projekten för att minska riskpåslaget som är förknippat med totalentreprenadmodellen och därigenom sänka totalkostnaderna.

När det gäller LOU (Lagen om Offentlig Upphandling) är det tydligt att den medför betydande kostnader och ineffektivitet. Statistiken visar att LOU i genomsnitt ökar kostnaderna med 15 procent. Särskilt för allmännyttiga aktörer blir dessa kostnader problematiska eftersom de inte kan utveckla bostäder tillräckligt kostnadseffektivt under dessa regler. För att hantera detta behöver parterna bli skickligare på att använda LOU-systemet för att uppnå det bästa slutpriset i en sund konkurrens. Det är viktigt att undvika att fastna i ett snävt fokus på enhetspriser och istället se helheten i upphandlingarna för att säkerställa att avtalen är affärsmässiga och kostnadseffektiva.

För att minska risken för "rusande räkning" och skapa mer förutsägbara kostnader bör parterna sträva efter att skapa budgetutrymme för samtliga parter och att handla upp på fast pris för färdiga handlingar, istället för att förlita sig på löpande räkning.

Genom att genomföra dessa åtgärder kan förhoppningsvis de stigande byggkostnaderna i Sverige hanteras och skapa mer ekonomiskt hållbara och lönsamma byggprojekt.

Hur kan Avima effektivisera dina byggprojekt?